一房二卖的处理规则有哪些

1.一房二卖指卖方将同一房屋卖给不同买受人，若合同无法定无效情形，两份合同均有效，无法取得房屋所有权的买受人可追究卖方违约责任。房屋归属上，已办理所有权转移登记的买受人优先取得；均未登记时，先合法占有房屋的优先；均未占有，先支付购房款的更有优势；若上述情况都相同，合同成立在先的有权取得。
2.对于未取得房屋的买受人，可解除合同，要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可请求出卖人承担不超已付购房款一倍的赔偿责任。
3.为避免一房二卖，购房者可在签订合同后及时办理预告登记；交易中仔细核实房屋产权情况；发现问题及时通过法律途径维护自身权益。
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法律分析：
（1）合同效力：只要合同不存在法定无效情形，一房二卖所涉及的两份合同都具有法律效力。这意味着两份合同在法律上都是受保护的，任何一方都不能随意否认合同的有效性。
（2）房屋归属：首先，已办理房屋所有权转移登记的买受人可获得房屋所有权，这是基于不动产登记的公示公信原则。若均未办理登记，先合法占有房屋的买受人优先，占有体现了实际控制和使用。若都未占有，先支付购房款的买受人更有优势，因为支付房款是履行合同的重要表现。若上述情况都一样，合同成立在先的买受人有权取得房屋。
（3）未取得房屋的买受人权益：可要求解除合同，让卖方返还已付购房款及利息，赔偿相应损失，还能请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

提醒：购房者在买房时应及时办理产权登记和房屋交付手续，发现一房二卖情况可及时咨询，获取专业法律分析和解决方案。
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（一）若遇到一房二卖情况，买受人要先确定合同效力。检查合同有无法定无效情形，若两份合同都有效，未取得房屋所有权的可依据合同追究卖方违约责任。
（二）判断房屋归属。若有人已办理房屋所有权转移登记，该买受人取得房屋；若都未登记，先合法占有房屋的优先；若都未占有，先支付购房款的有优势；若前面情况都一样，合同成立在先的有权要求取得房屋。
（三）未取得房屋的买受人，可要求解除合同，让卖方返还已付购房款及利息、赔偿损失，还能请求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
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1.一房二卖是指卖家把同一套房子卖给两个不同买家。
2.合同效力：合同若不存在法定无效情况，两份合同都有效，没拿到房子的买家可追究卖家违约责任。
3.房屋归属：已办产权登记的买家获房屋所有权；都没登记，先合法占房的优先；都未占有，先付款的更有优势；若情况相同，合同先成立的买家有权要房。
4.未取得房屋的买家：可解除合同、退款付息、索赔，还能要求卖家赔不超已付房款一倍的金额。
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结论：
一房二卖时，若合同无法定无效情形均有效，已办理登记的买受人取得房屋，未取得房屋的买受人可追究卖方违约责任并获相应赔偿。
法律解析：
依据相关法律规定，在一房二卖中，只要合同不存在法定无效情形，两份合同都具有法律效力。无法取得房屋所有权的买受人可凭借有效的合同追究卖方的违约责任。在房屋归属判定上，有明确的先后顺序：已办理房屋所有权转移登记的买受人优先获得房屋所有权；若均未办理登记，先合法占有房屋的买受人优先；若都未占有，先支付购房款的买受人更有优势；若上述情况都相同，则合同成立在先的买受人有权要求取得房屋。对于未取得房屋的买受人，可要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还能请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如果遇到一房二卖的复杂问题，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。